Ámbito de esta explicación: IVA en Península y Baleares. Canarias, Ceuta y Melilla tienen regímenes diferentes. El porcentaje del AJD se comprueba en la comunidad del inmueble.
Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial y de ejemplos: 11 de octubre de 2026.
Para presupuestar una primera entrega de vivienda por el promotor, identifica la operación fiscal, el precio sin impuestos y el calendario de pagos. Esta explicación de IVA se refiere a Península y Baleares; Canarias, Ceuta y Melilla tienen regímenes distintos.
En el lenguaje cotidiano podemos considerar «nueva» una vivienda porque tiene pocos años o porque nunca vivimos en ella. Fiscalmente, la cuestión es más precisa: la tributación por IVA está relacionada con el concepto de primera entrega de edificaciones establecido en la Ley del IVA. Por eso no deberías determinar la fiscalidad únicamente por la antigüedad aparente — una vivienda puede estar en un edificio relativamente reciente y aun así requerir analizar si se trata realmente de una primera o posterior entrega a efectos fiscales.
La primera entrega de viviendas está sujeta, con carácter general, al IVA conforme a la Ley 37/1992. El tipo aplicable debe comprobarse según la naturaleza del inmueble y las circunstancias de la operación; en el régimen general vigente, las entregas de edificios o partes de ellos aptos para vivienda disfrutan del tipo reducido previsto legalmente. La primera entrega de una vivienda nueva tributa generalmente al 10% de IVA. Solo las viviendas calificadas específicamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, vendidas por el promotor, pueden beneficiarse del tipo superreducido del 4%; otras categorías de VPO no acceden automáticamente a ese tipo.. Esta comprobación es importante porque los impuestos representan una cantidad considerable dentro del presupuesto total.
| Dato | Documento o comprobación | Consecuencia |
|---|---|---|
| Precio y anejos | Contrato y desglose del promotor | No confundir precio sin IVA con desembolso |
| Naturaleza de la entrega | Situación de la promoción y usos previos | La etiqueta “nuevo” no decide el impuesto |
| IVA de cada elemento | Tipo y base de vivienda, plazas y anexos | Una plaza comprada por separado necesita su análisis |
| AJD de compraventa | Base, tipo y beneficios ante la comunidad competente | No usar el impuesto del préstamo |
| Anticipos | Factura, cantidad a cuenta e IVA documentado | Descontar lo satisfecho al preparar la entrega |
La regla del tipo reducido de la vivienda comprende, dentro de los requisitos de la Ley del IVA, hasta dos plazas de garaje y anexos situados en el edificio y transmitidos conjuntamente. No extiendas esa regla a un local, a una tercera plaza o a una compra separada sin determinar el tratamiento correspondiente. Para el 4 % de determinadas viviendas protegidas, pide la calificación: no basta con que el anuncio diga VPO.
Supuesto resuelto: primera entrega de vivienda libre por un promotor en Madrid a una persona física, por 300.000 € antes de impuestos. Sin anejos adicionales ni beneficios fiscales, con base de AJD de 300.000 € y valor de referencia no superior. Los servicios indicados son estimaciones ilustrativas.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio sin IVA | 300.000 € |
| IVA (300.000 × 10 %) | 30.000 € |
| AJD de compraventa (300.000 × 0,75 %) | 2.250 € |
| Notaría 800 €, registro 400 €, tasación 350 € y gestión 450 € | 2.000 € |
| Impuestos y gastos | 34.250 € |
| Coste del supuesto | 334.250 € |
| Préstamo hipotético | 240.000 € |
| Aportación propia (334.250 − 240.000) | 94.250 € |
Los 94.250 € se componen de 60.000 € del precio que no financia el préstamo y 34.250 € de impuestos y costes. No incluyen una reserva de emergencia. Si entregaste anticipos al promotor, hay que descontar lo ya satisfecho para calcular lo pendiente y comprobar el IVA documentado en esos anticipos; no se suman otra vez. El AJD de esta tabla corresponde a la compraventa, no al préstamo hipotecario.
Ejemplo: en la compra del supuesto anterior, un anticipo facturado de 30.000 € de precio más 3.000 € de IVA suma 33.000 €. Si no hay otros pagos previos y el régimen y tipo se mantienen, al completar precio e IVA quedarían 270.000 € de precio y 27.000 € de IVA: 297.000 €. No añadas de nuevo los 33.000 € como un coste adicional a los 330.000 € de precio e IVA.
Los anticipos pueden devengar IVA antes de la entrega: revisa factura y calendario del contrato. AJD y los demás costes del ejemplo se controlan por separado. Comprueba las garantías exigibles de cantidades anticipadas y pide identificar beneficiario, entidad garante y cantidades cubiertas; una previsión de financiación al inicio de la obra no garantiza la hipoteca al entregarla.
La cuota gradual exige comprobar los requisitos del artículo 31 del texto refundido del ITPAJD. En la compraventa sujeta al supuesto, la obligación del comprador es distinta del AJD del préstamo hipotecario. Los 2.250 € del ejemplo corresponden a Madrid y a una base de 300.000 €, sin beneficios; no son una regla para todas las comunidades.
Antes de firmar, registra administración competente, base, tipo, documentos, beneficios acreditados y fecha límite. En Madrid la información oficial señala 30 días hábiles desde la formalización del acto o contrato gravado para su presentación; confirma cuál es el acto que devenga el impuesto. Si una gestoría lo presenta, conserva autoliquidación y justificante, además de la provisión.
Ejemplos simulados para España; no son ofertas, casos de clientes ni previsiones. Las cifras de servicios y reservas indicadas son hipótesis. Para una operación concreta hay que revisar sus documentos y la norma territorial y temporal aplicable.