Hipotecas al 100%

Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial: 10 de octubre de 2026.

Una hipoteca anunciada «al 100 %» solo puede entenderse después de identificar el importe financiado, la base del porcentaje y los costes excluidos. Puede cubrir el precio y aun así requerir ahorros. Esta guía permite comprobar tres cosas con números: cuánto dinero debes aportar, qué cuesta pedir más capital y qué sucede si necesitas vender antes de haber amortizado suficiente deuda.

Convierte el porcentaje en un importe escrito

Pide a la entidad que precise el capital máximo estudiado, si calcula el límite sobre precio o tasación y qué condiciones podrían modificarlo. Una tasación superior al precio no obliga al banco a prestar más. La solvencia sigue siendo necesaria: el artículo 11 de la Ley 5/2019 exige evaluar ingresos, gastos y compromisos; una expectativa de revalorización no sustituye ese análisis.

Antes de comprometer dinero, comprueba en la documentación de la oferta:

• Capital: euros que se prestarían, no solo un porcentaje publicitario.
• Base y límites: precio, tasación y condiciones concretas utilizadas.
• Costes no financiados: impuestos de compra, tasación y otras partidas según su distribución legal y contractual.
• Garantías: vivienda comprada, otros inmuebles o garantías personales que se incorporen.
• Coste del préstamo: cuota, plazo, TAE, productos y condiciones de bonificación.

Ejemplo: el «100 %» deja dos necesidades de ahorro distintas

Precio simulado de 180.000 €. Para este ejemplo la oferta limita el capital al 100 % del menor entre precio y tasación. Esa condición es una hipótesis, no una regla común a todos los bancos.

Si añades 18.000 € de impuestos y costes presupuestados y deseas conservar 6.000 € de reserva, necesitas 34.000 € en el primer escenario y 24.000 € en el segundo. Los 18.000 € son un importe inventado para probar el presupuesto, no un impuesto ni una estimación válida para toda España.

Localiza después los importes reales: tributación correspondiente a la transmisión y comunidad autónoma, presupuestos de compra y tasación, y posibles reformas. Separa costes de compraventa de los de constitución del préstamo: no atribuyas todos los gastos de ambas operaciones al comprador.

Ejemplo: cuánto cuesta financiar otros 40.000 €

Comparamos dos préstamos de tipo fijo, a 30 años, TIN anual simulado del 3 % y amortización mensual mediante sistema francés. No hay comisiones, seguros, otros costes ni amortizaciones anticipadas. Son ejercicios matemáticos, no ofertas comerciales.

Los 40.000 € adicionales suponen unos 168,64 € más de cuota mensual y 20.710,98 € más de intereses durante todo el plazo, calculados antes de redondear cada cuota. Si aportas menos entrada conservas más liquidez inicial, pero esa liquidez tiene un coste de financiación. No compares ambas opciones utilizando plazos o productos distintos sin explicar esos cambios.

Para calcular la cuota utilizamos capital × tipo mensual / [1 − (1 + tipo mensual)^{−número de meses}]. Los intereses de la simulación son cuota sin redondear × número de pagos − capital. Una oferta real necesita también su TAE y el coste de las condiciones exigidas.

Ejemplo: vender no siempre permite cancelar toda la deuda

Tomamos el préstamo anterior de 200.000 €. Después de doce cuotas, el capital pendiente aproximado es de 195.824,40 €. Supongamos que necesitas vender por 180.000 € y que la operación de salida requiere 5.000 € de desembolsos adicionales. Ese gasto también es una hipótesis: debe sustituirse por los costes e impuestos que realmente correspondan.

• Precio de venta: 180.000 €.
• Dinero disponible tras los costes supuestos: 175.000 €.
• Capital pendiente tras doce pagos: 195.824,40 €.
• Dinero que faltaría para cubrir ese capital: 20.824,40 €.

Tras cinco años, el saldo del mismo préstamo sería de unos 177.812,73 €. Vendiendo con esos mismos supuestos todavía faltarían 2.812,73 €. No hemos añadido una eventual compensación por reembolso anticipado, intereses devengados hasta la cancelación ni costes distintos de la previsión indicada.

El cálculo no predice una caída de precios. Explica por qué el importe de las cuotas pagadas no equivale al capital amortizado y por qué una necesidad de venta temprana puede requerir dinero adicional. Para tu hipoteca utiliza el capital pendiente certificado por la entidad y una estimación documentada de la salida.

Si necesitas un préstamo personal para los gastos, suma ambas cuotas

Financiar el precio con hipoteca y los gastos con otro crédito no elimina la aportación: transforma esos gastos en otra deuda. Incluye capital, plazo y cuota del préstamo adicional en tu expediente y presupuesto. No ocultes su existencia al banco.

Antes de aceptar esa combinación, comprueba qué dinero quedaría para vivir y ahorrar después de todas las cuotas, gastos de vivienda y obligaciones del hogar. Si el plan solo funciona manteniendo siempre los ingresos actuales, repite el presupuesto con menos ingresos y una reparación. Una aprobación bancaria no garantiza que tú dispongas del margen que necesitas.

Un aval y una garantía adicional requieren su propia revisión

Si la operación utiliza un programa público, revisa sus requisitos vigentes y la documentación de la entidad que lo tramite. No confundas elegibilidad para un aval con concesión del préstamo. Tampoco interpretes una garantía a favor del banco como dinero que deja de debérsele.

Un avalista familiar, otro prestatario y un propietario que hipoteca otro inmueble asumen posiciones diferentes. Pide que expliquen qué obligación contrae cada persona, importe, duración y posibilidad de liberación. No incorpores patrimonio familiar como un trámite para alcanzar el porcentaje anunciado.

El artículo 1911 del Código Civil recoge la responsabilidad patrimonial general del deudor. No presupongas que entregar las llaves extingue la deuda: una dación en pago liberatoria debe resultar aplicable o acordarse y documentarse en sus condiciones. Ante esa posibilidad necesitas revisar el contrato y la situación concreta.

Qué comprobar antes de firmar

Conserva una hoja con el capital ofrecido, dinero propio necesario y reserva posterior. Añade el coste de todos los préstamos y un escenario de venta con menor precio. Si falta alguna cifra, identifica qué documento o presupuesto debes conseguir.

La FEIN recoge la información personalizada para contrastar la oferta; el anuncio «100 %» no la sustituye. Si dependes de esa financiación para comprar, revisa antes de las arras qué ocurre si el capital finalmente aprobado es inferior o no llega a concederse. La devolución del dinero entregado no debe darse por supuesta.

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