TIN vs TAE en una hipoteca

Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial: 10 de octubre de 2026.

El TIN indica el interés nominal del préstamo. La TAE expresa un coste anual equivalente calculado con los flujos y supuestos previstos en la normativa. Para comparar hipotecas necesitas ambos, junto con el plazo, los productos y el presupuesto de compra.

Qué dato responde a cada pregunta

Por qué la TAE no es “TIN más una comisión”

El cálculo tiene en cuenta cuándo se dispone del dinero y cuándo se pagan cuotas y costes. Por eso la diferencia entre TIN y TAE no identifica por sí sola un gasto concreto. Incluso sin gastos, la periodicidad puede generar una diferencia entre el nominal y el efectivo anual.

Ejemplo: TIN del 3 % con un tipo mensual del 0,25 %. El tipo efectivo anual simplificado es (1 + 0,03/12)¹² − 1 = 3,0416 %. No se obtiene sumando doce veces un gasto.

Un ejemplo con flujos que sí puedes comprobar

Ejemplo: préstamo hipotético de 150.000 €, veinte años, TIN fijo del 3 %, amortización francesa y 240 cuotas mensuales de aproximadamente 831,90 €. Suponemos meses iguales, primer pago un mes después y ausencia de carencia y otros costes.

Sin gastos, el efectivo anual del ejemplo es 3,0416 %. Si además pagas 1.000 € iniciales que deben incorporarse al coste analizado, recibes 149.000 € netos manteniendo las mismas cuotas. Igualando ese importe con el valor actual de los pagos se obtiene un tipo mensual aproximado del 0,2562 % y un efectivo anual de 3,1179 %.

Se resuelve 149.000 = suma, desde el mes 1 al 240, de cuota ÷ (1 + tipo mensual)^mes, y se anualiza con (1 + tipo mensual)¹² − 1. El cálculo usa la cuota sin redondear. Es una demostración simplificada del efecto de un gasto inicial, no la TAE contractual de una oferta ni una tasación de precios de mercado.

Cómo leer la sección de TAE en la FEIN

1. Anota capital, plazo y modalidad de interés.
2. Busca los componentes que la entidad ha incluido: importes de una sola vez y recurrentes, destinatario y fecha de pago.
3. Comprueba los productos necesarios para las condiciones ofertadas y los costes conocidos que se han utilizado.
4. Identifica conceptos que tendrás que pagar por la compra pero que no son coste de la financiación.
5. Si falta un importe o no coincide con el presupuesto, pide una explicación y una simulación comparable.

Un impuesto de compra no se incorpora automáticamente a la TAE del préstamo. Tampoco debes asumir que el porcentaje contiene cualquier gasto futuro, penalización o servicio que puedas contratar. La entidad debe explicar el cálculo y sus hipótesis.

Qué cambia en una hipoteca variable

La TAE se calcula bajo reglas y supuestos para los tipos que pueden variar. No predice el recorrido del euríbor ni garantiza un coste final. Lee índice, diferencial y calendario de revisión, y prueba cuotas con escenarios distintos. En una mixta, identifica la duración del primer tramo y la regla del siguiente.

No compares el porcentaje de una variable con el de una fija como si ambos aseguraran la misma secuencia de pagos durante veinte años. Separa coste bajo las hipótesis de la oferta y riesgo de revisión.

Una comparación útil requiere condiciones equivalentes

Solicita ofertas con el mismo capital y plazo, con y sin productos cuando proceda. Comprueba el coste adicional frente a seguros o servicios equivalentes, su renovación y qué interés se aplicará si pierdes la bonificación. Para una venta o amortización prevista antes del vencimiento, calcula también el saldo pendiente y el coste de salida en esa fecha.

Una TAE inferior aporta información, pero no resuelve por sí sola diferencias de garantías, ingresos variables o flexibilidad. Evita elegir solo el número destacado de la publicidad: contrástalo con los documentos personalizados.

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