Qué es una subrogación hipotecaria
Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial: 10 de octubre de 2026.
En una subrogación cambia una de las partes de la hipoteca. Conviene distinguir quién cambia: trasladar el préstamo a otro banco es una operación diferente de comprar una vivienda y asumir la deuda de su propietario.
Qué operación estás solicitando
| Operación | Qué cambia | Qué debes comprobar |
|---|---|---|
| Subrogación de acreedor | El banco que concede el préstamo | Oferta, deuda certificada y condiciones del traslado |
| Subrogación de deudor | La persona que asume la deuda | Aceptación del banco y liberación del anterior deudor |
| Novación | Condiciones acordadas con el mismo banco | Cláusulas que se modifican y las que permanecen |
| Cancelación y préstamo nuevo | Se extingue una deuda y se formaliza otra | Costes de ambas operaciones y nueva garantía |
Un pacto con el vendedor para pagar sus recibos no demuestra que el banco lo haya liberado de su obligación. Si compras asumiendo una hipoteca, pide confirmación de quién seguirá siendo deudor y de las garantías exigidas. El resto de esta guía explica el cambio de banco.
Cómo se tramita el cambio de banco
- La entidad nueva estudia la operación. Revisa solvencia y garantía y entrega una oferta vinculante. Conserva la oferta y su desglose de condiciones.
- Aceptas la oferta para iniciar el procedimiento. La entidad nueva notifica al banco actual y solicita el certificado de deuda.
- El banco actual entrega el certificado. La Ley 2/1994 fija un máximo de siete días naturales desde la solicitud.
- Se abre el periodo previsto para una novación con tu entidad. Los quince días naturales se cuentan desde la entrega del certificado. Una propuesta verbal no equivale a haber formalizado la novación que puede impedir la subrogación.
- Si continúa el traslado, se formaliza y liquida la deuda. Comprueba con la entidad y la notaría los importes, la documentación y la fecha de efecto.
Los siete y quince días no constituyen una promesa de completar todo el traslado en veintidós días: antes y después hay estudio, documentos y formalización. Pide constancia de las fechas para saber desde qué hecho empieza cada plazo.
Qué revisar en el certificado de deuda
Distingue capital pendiente, intereses devengados y compensaciones o comisiones que procedan. Solicita explicación si el capital no coincide con tu cuadro o si aparece un concepto que no identificas. Comprueba también la fecha a la que se ha calculado la liquidación.
Ejemplo: el certificado recoge 140.000 € de capital, 210 € de intereses devengados y 0 € de compensación. Los 140.210 € de liquidación no son íntegramente capital pendiente. Si cambia la fecha de pago, el importe de intereses puede variar. No deduzcas la deuda definitiva de una captura de un recibo anterior.
Qué condiciones permite cambiar este procedimiento
La subrogación regulada en la Ley 2/1994 permite modificar el tipo de interés, el plazo o ambos. Si también quieres ampliar capital, alterar otras condiciones o cambiar garantías, pide que la entidad identifique el instrumento y las escrituras necesarios. El Banco de España explica que otras modificaciones pueden requerir una novación posterior acordada con el nuevo banco.
No des por supuesto que trasladar la hipoteca elimina un aval o libera a un cotitular. La nueva entidad también puede rechazar la operación tras estudiar tu situación: conocer el procedimiento no equivale a tener financiación aprobada.
Qué comprobar después de la firma
- Fecha e importe del primer recibo de la nueva entidad.
- Capital, interés, plazo y bonificaciones que figuran en los documentos.
- Liquidación del banco anterior y explicación de cada gasto.
- Destino de la cuenta anterior y de los productos asociados.
- Vigencia y condiciones de cualquier seguro antes de pedir su cancelación.
El préstamo cambia de banco; los seguros o servicios no desaparecen automáticamente. Conserva las escrituras y la liquidación para contrastar el resultado con lo pactado.
Información general para España. Los ejemplos son simulaciones, no ofertas bancarias ni recomendaciones personales.