Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial y de ejemplos: 11 de octubre de 2026.
El LTV compara préstamo con un valor de la garantía. Indica siempre el denominador: dos porcentajes distintos pueden describir la misma operación. Esta guía permite calcularlo y separar esa ratio del ahorro y de la capacidad para pagar.
La fórmula básica es:
LTV = (importe del préstamo / valor del inmueble) × 100
Ejemplo: importe del préstamo 160.000 euros, valor utilizado para el cálculo 200.000 euros → 160.000 / 200.000 × 100 = 80% Las cantidades utilizadas son exclusivamente ilustrativas y no representan una recomendación, una oferta bancaria ni un porcentaje de financiación garantizado. Puedes calcular el LTV de tu propia operación con nuestra calculadora LTV →.
Ejemplo: precio de compraventa 210.000 euros, valor de tasación 200.000 euros, préstamo solicitado 160.000 euros.
Si utilizáramos exclusivamente el valor de tasación: 160.000 / 200.000 × 100 = 80% Si utilizáramos el precio de compraventa: 160.000 / 210.000 × 100 ≈ 76,2%
El ejemplo muestra algo importante: el porcentaje cambia dependiendo del valor utilizado como denominador Estas cifras son únicamente educativas y no indican qué criterio utilizará una entidad concreta.
Ejemplo: precio de 210.000 €, tasación de 200.000 € y entidad que, solo en este supuesto, limita el préstamo al 80 % de la tasación. El préstamo es 160.000 €, el LTV sobre tasación 80 % y la relación con el precio 76,19 %. Quedan 50.000 € del precio sin financiar.
Con 14.000 € de impuestos y costes hipotéticos y reserva elegida de 8.000 €, necesitas 72.000 € propios. Si tienes 65.000 €, el plan presenta un déficit de 7.000 €, aunque el LTV sea del 80 %. El porcentaje de financiación, costes y reserva del ejemplo no son condiciones universales.
Ejemplo: inicialmente debes 160.000 € sobre una valoración de 200.000 €: LTV 80 %. Más adelante, deuda de 140.000 € y valor hipotético actualizado de 130.000 €: 107,69 %. Has devuelto capital, pero el denominador cae más. Esto no predice el mercado ni significa automáticamente una nueva comisión o incumplimiento: revisa el contrato y la operación que pretendes realizar.
Si necesitas vender, resta también los costes de venta al precio y compara lo disponible con la liquidación fechada del préstamo. El LTV no calcula por sí solo cuánto dinero falta para cancelar.
Dos hogares pueden solicitar 160.000 € sobre la misma vivienda y tener idéntico LTV, pero ingresos, otras cuotas y gastos diferentes. La Ley 5/2019 exige evaluar solvencia dentro de su ámbito; una garantía favorable no sustituye capacidad de devolución. Tampoco un aval público entrega automáticamente dinero para impuestos o gastos.
Ejemplos simulados para España; no son ofertas, casos de clientes ni previsiones. Las cifras de servicios y reservas indicadas son hipótesis. Para una operación concreta hay que revisar sus documentos y la norma territorial y temporal aplicable.