Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial y de ejemplos: 11 de octubre de 2026.
Esta guía sirve para ejecutar una amortización parcial y comparar reducir cuota o plazo con los mismos datos. Devolver capital reduce la deuda; el ahorro de intereses y el dinero que conservas deben calcularse por separado.
Simulación reproducible: 150.000 € pendientes, TIN fijo del 3 %, 20 años restantes y amortización inmediata de 20.000 €. Sistema francés mensual, sin comisiones, fiscalidad ni seguros; los importes pueden diferir por redondeos de la entidad.
| Opción | Cuota | Plazo | Intereses futuros aproximados |
|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 831,90 € | 240 meses | 49.655,14 € |
| Amortizar y reducir cuota | 720,98 € | 240 meses | 43.034,45 € |
| Amortizar y mantener cuota | 831,90 € | 199 pagos (último menor) | 35.055,24 € |
La reducción de cuota libera unos 110,92 € al mes y ahorra unos 6.620,68 € en intereses futuros. Mantener cuota permite terminar antes y reduce más los intereses bajo estas hipótesis. Calculando mes a mes con el tipo y la cuota sin redondear del ejemplo, resultan 198 cuotas completas y una última aproximada de 339,75 €. Los intereses de la tabla corresponden a ese calendario de 199 pagos; el banco puede aplicar redondeos y fechas distintos. Los 20.000 € amortizados son devolución de capital, no un gasto ni parte de los intereses. El ejemplo permite comparar cuota/plazo; no decide cuánto de tus ahorros puedes destinar a amortizar.
Este cuadro resume el reembolso ordinario dentro del régimen del artículo 23, si la compensación está pactada. No traslades estos máximos automáticamente a contratos antiguos: revisa fecha, modificaciones y régimen transitorio.
| Régimen | Límite porcentual | Condición adicional |
|---|---|---|
| Variable: alternativa de cinco primeros años | 0,15 % del capital reembolsado | No superar la pérdida financiera |
| Variable: alternativa de tres primeros años | 0,25 % del capital reembolsado | Alternativa excluyente de la anterior; no superar la pérdida |
| Fijo: primeros diez años del contrato o desde que se aplica el fijo | 2 % del capital reembolsado | No superar la pérdida financiera |
| Fijo: después de ese periodo | 1,5 % del capital reembolsado | No superar la pérdida financiera |
El porcentaje es un techo, no una factura automática. Ejemplo: reembolso de 20.000 € durante el tramo fijo inicial, cláusula del 2 % y pérdida financiera calculada de 180 €. El techo porcentual es 400 €, pero la compensación no podría superar los 180 € de pérdida en ese supuesto. Pide también el cálculo de esta pérdida. La regla del 0,05 % para convertir de variable a fijo mediante novación o subrogación es otra operación; no la uses como comisión de cualquier amortización.
En una hipoteca fija conoces el tipo pactado y puedes calcular con mayor previsibilidad el coste financiero que evitarías, pero debes comprobar las compensaciones que puedan aplicarse por reembolso anticipado. En una variable, los intereses futuros dependen también de la evolución del índice de referencia, así que no puedes conocer con certeza absoluta cuánto interés futuro evitarás — puedes trabajar con varios escenarios (tipos inferiores, similares o superiores) para analizar cómo cambia el resultado en distintos contextos, no para predecir qué ocurrirá.
No existe una deducción automática por amortizar una hipoteca. La deducción estatal por inversión en vivienda habitual conserva un régimen transitorio con requisitos concretos; no basta con que el préstamo sea antiguo. Comprueba las condiciones, los importes ya satisfechos durante el ejercicio y la base máxima aplicable en la información de AEAT.
También debes revisar las deducciones autonómicas que correspondan a tu residencia fiscal: la ausencia de derecho al régimen estatal no permite afirmar que toda amortización carezca de relevancia fiscal. No se incluye una ventaja fiscal en la simulación de esta guía. Antes de anticipar un pago por motivos tributarios, confirma qué norma permite deducirlo y cuánto beneficio puedes aplicar realmente.
Verifica importe aplicado a capital, intereses liquidados a la fecha y compensación por separado. Si entregas 20.000 € para reducir capital, no presupongas que una orden de cargo total de 20.000 € produce esa reducción si incluye otros conceptos. Contrasta el nuevo capital y calendario con la simulación y conserva el justificante.
Ejemplo: de 35.000 € de ahorro apartas 12.000 € para pagos previstos y contingencias; una amortización de 20.000 € dejaría 3.000 € además de lo reservado, antes de compensaciones. Esa reserva es una decisión del ejemplo, no una recomendación para cualquier hogar. Reducir plazo ahorra más intereses en la simulación, pero reducir cuota libera dinero mensual: decide usando ambos resultados y tu presupuesto.
Ejemplos simulados para España; no son ofertas, casos de clientes ni previsiones. Las cifras de servicios y reservas indicadas son hipótesis. Para una operación concreta hay que revisar sus documentos y la norma territorial y temporal aplicable.