Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial: 10 de octubre de 2026.
Convertir una hipoteca variable en fija permite conocer el tipo de interés que se aplicará durante el periodo pactado. Esa previsibilidad puede ser útil para tu presupuesto, aunque no garantiza pagar menos. La decisión exige comparar cuotas, gastos y condiciones con el mismo capital y plazo.
Ten a mano la escritura y sus modificaciones, el último recibo y el capital pendiente. Anota el índice de referencia, el diferencial, cuándo se revisa el interés y las bonificaciones. El euríbor que aparece hoy en una noticia puede no ser el que tu contrato utiliza en la próxima revisión: comprueba el mes de referencia y la regla de cálculo de la escritura.
Solicita una propuesta de novación a tu banco y, si quieres comparar, una subrogación a otra entidad. Pide ambas para el mismo capital pendiente y los mismos años restantes. Si una oferta amplía el plazo, sepárala: reducir la cuota alargando la deuda no permite medir cuánto mejora el tipo.
Ejemplo: quedan 150.000 € y 20 años. Simulamos cuotas mensuales con amortización francesa, sin comisiones ni productos. Los tipos son supuestos, no previsiones del euríbor. Cada fila calcula la cuota con ese tipo constante sobre el mismo capital inicial.
| Supuesto | Cuota mensual | Diferencia frente al fijo |
|---|---|---|
| Variable al 2 % | 758,83 € | 73,07 € menos |
| Fijo al 3 % | 831,90 € | Referencia |
| Variable al 4 % | 908,97 € | 77,07 € más |
| Variable al 5 % | 989,93 € | 158,03 € más |
La cuota se obtiene con capital × tipo mensual ÷ [1 − (1 + tipo mensual)−número de meses]. En una hipoteca variable real, el capital y el plazo pendientes cambian antes de cada revisión; estas filas sirven para probar el presupuesto, no para predecir todos los recibos futuros.
Ejemplo: ingresos netos de 2.600 €, otras deudas de 250 € y gastos del hogar, ahorro para imprevistos y reservas de 1.400 €. Con la cuota fija quedan 118,10 € mensuales; en el escenario variable al 5 %, faltan 39,93 €. Al 2 % quedan 191,17 €. Ninguna de estas cifras es un umbral de aprobación del banco.
Si tus ingresos varían, repite el cálculo con un mes flojo y con gastos anuales repartidos entre doce meses. Un fijo puede estabilizar los intereses, pero no elimina las subidas de seguros, suministros o productos asociados.
El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 regula determinados cambios de variable a fijo, o a un primer periodo fijo de al menos tres años. Durante los tres primeros años del contrato, la compensación no puede superar la pérdida financiera ni el 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente. En una novación sin amortización de capital, no procede esa compensación; después de los tres primeros años tampoco puede cobrarse por ese concepto.
No confundas este cambio con una amortización posterior de la hipoteca ya convertida. Pide por escrito el régimen que se aplicará si más adelante vendes o devuelves capital. Una exención temporal de años anteriores tampoco demuestra que toda operación actual sea gratuita.
Solicita el tipo sin bonificar, el tipo bonificado, los productos necesarios y qué sucede si dejas de contratarlos. Para valorar un seguro, compara el coste con una alternativa de cobertura equivalente: el sobrecoste relevante no siempre es toda la prima. Anota si el precio se garantiza solo el primer año y si exige pago único financiado.
Separa gastos iniciales y recurrentes. Una tasación, si procede, no equivale a una prima anual. Contrasta el presupuesto con la documentación precontractual y revisa las nuevas cláusulas de amortización, plazo y garantías. Si incorporas un avalista, el análisis también debe incluir su riesgo.
La elección depende de cuánto valoras la estabilidad, del margen del hogar y del coste completo de las propuestas. No existe un nivel de euríbor que haga conveniente el cambio para todos los hogares.
Información general para España. Los ejemplos son simulaciones, no ofertas bancarias ni recomendaciones personales.