Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial y de ejemplos: 11 de octubre de 2026.
Compara ofertas escritas para el mismo capital y plazo, y para el tiempo que esperas mantener la deuda. Esta guía no clasifica bancos por publicidad: muestra cómo una bonificación puede quedar absorbida por productos y cómo comprobar la deuda que seguirá pendiente.
| Documento o apartado | Dato que debes anotar | Comprobación |
|---|---|---|
| FEIN: características e interés | Capital, plazo, TIN, modalidad y calendario de revisión | Mismos capital y plazo; separar fijo y variable |
| FEIN: TAE y cuotas | Costes incluidos, costes desconocidos, cuota y número de pagos | No tratar la TAE variable como una previsión |
| FEIN: otras obligaciones | Producto, coste, duración y efecto de dejarlo | Distinguir cobertura exigida y combinación bonificada |
| FEIN: reembolso | Regla, cálculo y posible coste de salir | Aplicar a tu fecha prevista de venta o amortización |
| Documento de gastos de subrogación | Concepto, importe y parte que paga | Separar gastos legales de servicios que contratas |
No utilices únicamente el ahorro de cuota — descuenta productos y otros costes recurrentes. Ejemplo: ahorro bruto mensual 90 €, coste mensual equivalente de nuevas vinculaciones 30 € → ahorro neto 60 €. Después calcula el punto de equilibrio = coste del cambio / ahorro mensual neto Ejemplo: coste 1.200 €, ahorro neto mensual 60 € → resultado 20 meses. Bajo esas hipótesis, necesitarías aproximadamente 20 meses para recuperar el coste. Pero el punto de equilibrio no basta — también debes preguntarte cuánto tiempo esperas mantener la hipoteca: si recuperar los costes tarda cuatro años y planeas vender dentro de dos, la operación puede perder sentido económico. Ten en cuenta tus planes de vender, alquilar, amortizar una gran cantidad, mudarte o cancelar la deuda, ya que pueden cambiar qué oferta es mejor.
Dos ofertas ficticias: 150.000 € a 20 años, cuotas mensuales francesas, TIN fijo, sin amortizaciones adicionales. Ambas tienen un coste inicial supuesto de 900 €. A exige productos de 1.000 €/año; B, de 250 €/año. Se mantienen las primas durante cinco años únicamente para poder comparar.
| Magnitud a cinco años | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|
| TIN fijo | 2,5 % | 3 % |
| Cuota hipotecaria | 794,85 € | 831,90 € |
| Capital pendiente tras 60 cuotas | 119.206,24 € | 120.463,15 € |
| Intereses pagados en 60 cuotas | 16.897,50 € | 20.376,93 € |
| Productos durante cinco años | 5.000 € | 1.250 € |
| Intereses + productos + 900 € iniciales | 22.797,50 € | 22.526,93 € |
En este horizonte B cuesta 270,57 € menos según las partidas consideradas, aunque su TIN sea mayor. A amortiza más capital: por eso no basta sumar cuotas y olvidar el saldo pendiente. La última fila separa el coste del dinero devuelto al banco. No es una TAE calculada: la TAE de la oferta debe verificarse en su FEIN. Si una prima cambia, existe devolución, o cambia el horizonte, el resultado también cambia.
Para tres, cinco o diez años, suma intereses del calendario, costes iniciales que realmente asumes y el coste adicional de productos durante ese periodo. Anota además el capital pendiente. No añadas toda la devolución de principal a los intereses como si fuera un coste: es reducción de deuda.
Si comparas cuotas pagadas más saldo pendiente, utiliza en ambas ofertas la misma fecha y añade los mismos conceptos externos. Si piensas vender, incorpora costes de salida verificados. El ejemplo de cinco años supone intereses constantes y primas sin cambios; una variable o una renovación de seguro exige escenarios distintos, no prolongar el primer año automáticamente.
No todos los bancos tienen que ofrecerte la misma modalidad. Comparar dos hipotecas fijas es relativamente más sencillo porque el tipo está determinado — igual debes incluir TIN, TAE, plazo, gastos, productos y comisiones. Al comparar dos variables, revisa índice, diferencial, frecuencia de revisión, bonificaciones y posibles límites contractuales — no utilices únicamente el tipo que se aplicaría hoy. Ejemplo: Banco A con índice + diferencial hipotético de 0,70%, Banco B con 0,90% — el Banco A parece mejor en ese elemento, pero todavía falta comparar todos los demás costes. Una fija y una variable no se pueden comparar correctamente suponiendo una única evolución futura de los tipos — puedes utilizar escenarios (tipos inferiores, similares o superiores) para medir riesgo, no para predecir el mercado. Una hipoteca mixta combina diferentes etapas de tipo — al compararla, conoce duración del tramo inicial, tipo de ese tramo, fórmula posterior, diferencial y coste durante distintos escenarios; no compares únicamente el tipo promocional inicial, ya que las promociones iniciales pueden distorsionar — pregunta siempre qué ocurre después.
Piensa también en qué podría pasar dentro de unos años: ¿puedo amortizar fácilmente?, ¿qué coste tendría?, ¿cómo cambia la bonificación si cancelo un producto?, ¿qué pasa si dejo de domiciliar ingresos?, ¿puedo modificar la hipoteca posteriormente? Una oferta barata hoy puede ser poco flexible mañana. Comprueba las condiciones de cada bonificación: qué reducción produce cada producto, si las bonificaciones son acumulables, cuándo se revisan, y qué ocurre si dejas de cumplirlas. Ejemplo: tipo bonificado 2,50%, tipo sin determinadas bonificaciones 3,10% — si dejas de contratar un producto, el coste de la hipoteca puede cambiar conforme al contrato. Compara siempre la oferta con productos y sin algunos productos — en ocasiones puede ser preferible pagar un tipo algo mayor y tener menos costes adicionales.
Ejemplos simulados para España; no son ofertas, casos de clientes ni previsiones. Las cifras de servicios y reservas indicadas son hipótesis. Para una operación concreta hay que revisar sus documentos y la norma territorial y temporal aplicable.