Contrato de arras

Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial: 10 de octubre de 2026.

Firmar arras puede comprometerte antes de tener la hipoteca y antes de acudir al notario. Lo decisivo es qué obligaciones asumes, cómo se trata el dinero entregado y qué sucede si no puedes completar la compra. El título “reserva” o “señal” no resuelve esas preguntas.

Identifica el efecto jurídico antes de pagar

El artículo 1454 del Código Civil contempla, en su supuesto, pérdida de las arras por el comprador o devolución duplicada por el vendedor. La calificación del contrato requiere leer su contenido y la ley aplicable; no significa que todo incumplimiento se resuelva siempre con perder o devolver el doble.

Ejemplo: precio de 220.000 € y 15.000 € entregados que se imputan al precio. Si se completa la venta, quedan 205.000 € de precio por satisfacer: no sumes otra vez los 15.000 € como un gasto adicional. En unas arras penitenciales sometidas al régimen indicado, el desistimiento del comprador supone perder 15.000 €; el del vendedor, devolver 30.000 € en total, no 30.000 € adicionales a la señal original.

La financiación pendiente necesita condiciones verificables

Una simulación bancaria no es una aprobación definitiva. Si dependes de una hipoteca, identifica qué ocurre ante denegación, aprobación por menos importe, tasación inferior o retraso del estudio. No basta con una frase ambigua como “sujeto a financiación”.

Ejemplo: necesitas 176.000 € y el banco solo ofrece 160.000 €. Faltan 16.000 € para completar el mismo plan de compra. Esa oferta no equivale necesariamente a una denegación en cualquier contrato. Antes de firmar, revisa cómo se trata una financiación inferior a la necesaria y si puedes cubrir la diferencia.

Cataluña tiene una regla específica que no debe omitirse

Cuando resulta aplicable el derecho civil catalán, el artículo 621-49 contempla el desistimiento, salvo pacto en contrario, si el contrato prevé financiación por una entidad de crédito y se acredita documentalmente en el plazo pactado la negativa de la entidad designada, también respecto a asumir la hipoteca existente. Se excluye la denegación derivada de negligencia del comprador; el artículo prevé restitución del precio y, si procede, de las arras.

No lo generalices al resto de España ni lo invoques sin comprobar ley aplicable, contrato, plazos y actuación del comprador. Identifica si el documento contiene un pacto que altera ese régimen y solicita revisión jurídica antes de comprometer una cantidad importante.

Comprueba quién vende y qué inmueble compra el contrato

• Identidad, titularidad y capacidad de todos los vendedores o representantes.
• Finca registral, referencia catastral y anexos incluidos; un garaje separado necesita identificarse.
• Cargas existentes y forma acordada de cancelarlas o tratarlas.
• Ocupantes, alquileres, estado de la vivienda y entrega de llaves.
• Deudas de comunidad, derramas conocidas y documentos que se entregarán.
• Precio, cantidades, cuenta receptora y justificantes coherentes con lo pactado.

Ejemplo: negocias con uno de dos propietarios. Su participación en la conversación no demuestra que pueda comprometer la parte del otro. Comprueba quién debe firmar y qué poder de representación existe antes de transferir dinero.

Conserva una cronología de pruebas

Guarda contrato completo, anexos, justificante de pago, solicitud de financiación y respuestas. Si se modifica una fecha, documenta el acuerdo antes del vencimiento. Si aparece un problema, identifica la cláusula, el hecho y la comunicación exigida: una conversación no demuestra por sí sola que la otra parte acepte prorrogar o devolver dinero.

Esta guía ayuda a revisar preguntas y cifras; no determina el resultado de un litigio ni sustituye el análisis del contrato concreto. Una denegación, un retraso y un desistimiento voluntario pueden tener consecuencias diferentes.

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