Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial y de ejemplos: 11 de octubre de 2026.
Calcula dos cifras: lo que tendrás que aportar para completar la operación y lo que quieres conservar después. Esta guía se centra en liquidez y financiación; un porcentaje de ahorro no sustituye tus documentos y vencimientos.
Ahorro objetivo = precio − préstamo + impuestos y costes pendientes + actuaciones inmediatas + reserva. Si partes del ahorro de hoy, resta también los anticipos que todavía vayas a pagar. Si las arras ya están pagadas y descontadas de tu saldo, calcula solo lo pendiente del precio: no las restes dos veces.
Supuesto educativo: vivienda usada de 250.000 € en Madrid destinada a segunda residencia, sin beneficios fiscales adicionales, con valor de referencia no superior al precio y préstamo de 200.000 €. Los servicios son estimaciones propias del ejemplo.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (250.000 − 200.000) | 50.000 € |
| TPO (250.000 × 6 %) | 15.000 € |
| Notaría de compra, estimación | 800 € |
| Registro de compra, estimación | 400 € |
| Tasación, estimación | 350 € |
| Gestión de compra, estimación | 450 € |
| Ahorro para completar la operación | 67.000 € |
| Reserva que se decide conservar | 10.000 € |
| Ahorro total objetivo | 77.000 € |
El desembolso de firma es 67.000 €, equivalente al 26,8 % del precio; incluyendo la reserva resulta un 30,8 %. Esa diferencia explica por qué una regla del 30 % no sustituye el presupuesto. Si los ahorros disponibles son 70.000 €, quedarían 3.000 € de reserva, no los 10.000 € previstos. Para una vivienda habitual, comprueba las bonificaciones que puedan cambiar el impuesto; no las suponemos en este caso.
Ejemplo: en la compra de 250.000 € anterior, el préstamo baja de 200.000 € a 190.000 € y todo lo demás se mantiene. El ahorro de la operación pasa de 67.000 € a 77.000 € y el objetivo con reserva de 10.000 € pasa de 77.000 € a 87.000 €. La diferencia es 10.000 €, aunque la cuota de un préstamo menor pueda ser más baja. Esa reducción de cuota no aporta el dinero que falta en la firma.
Si la tasación baja, pide a la entidad la financiación que realmente estudia y rehace el plan. Una tasación superior tampoco garantiza más préstamo. Sustituye impuestos, costes y reserva por los de tu caso; los importes del ejemplo no son una oferta.
Ejemplo: ahorro de 60.000 €, reserva elegida de 15.000 €, costes distintos del impuesto de 2.000 € y compra usada de segunda residencia en Madrid. Se supone TPO general del 6 %, base igual al precio, sin beneficios, y financiación hipotética del 80 % del precio. Son condiciones de trabajo, no aprobación bancaria.
Quedan 45.000 € para la operación. Entrada e impuesto suman 20 % + 6 % = 26 % del precio. Por tanto, 0,26 × precio + 2.000 ≤ 45.000; el precio máximo matemático sería aproximadamente 165.384,62 €. No es un precio que puedas comprar automáticamente: debe confirmarse préstamo, valor fiscal y costes. Si el valor de referencia supera el precio o la entidad usa otra base, esta fórmula simplificada deja de servir.
| Momento | Pago que anotar | Prueba |
|---|---|---|
| Antes de las arras | Señal y condiciones de devolución | Contrato y justificante |
| Estudio bancario | Tasación u otros servicios contratados | Encargo y factura |
| Firma | Precio pendiente y destinatarios | Conciliación de precio y anticipos |
| Plazos fiscales y trámites | Impuestos y gastos que faltan | Autoliquidaciones y presupuestos |
| Después de comprar | Actuaciones previstas y reserva | Calendario del hogar |
Comprueba cuánto queda disponible después de cada fecha y que no estás contando fondos reservados para impuestos u otras obligaciones. Para valorar la reserva, escribe tus pagos esenciales y un escenario de menor ingreso; no conviertas la cantidad del ejemplo en una recomendación universal.
Ejemplos simulados para España; no son ofertas, casos de clientes ni previsiones. Las cifras de servicios y reservas indicadas son hipótesis. Para una operación concreta hay que revisar sus documentos y la norma territorial y temporal aplicable.