Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial: 10 de octubre de 2026.
Esta guía permite organizar los documentos de una compra de vivienda de segunda mano en España. Separa lo que necesitas para revisar el inmueble de lo que pide el banco para estudiar una hipoteca. Cada documento debe servir para responder una pregunta concreta: reunir archivos sin leerlos no equivale a comprobar la operación.
La lista se adapta si hay herencias, representantes, vivienda protegida, arrendatarios, obras o compradores no residentes. Las exigencias técnicas y fiscales también dependen del territorio. No existe un expediente idéntico para todas las compraventas.
Crea cuatro carpetas: inmueble y vendedor, comunidad y gastos, financiación, y contratos y pagos. En una hoja de control registra documento, fecha, quién lo facilita, dato comprobado e incidencia pendiente. Utiliza estados claros: «solicitado», «recibido sin revisar», «revisado» y «pendiente de aclaración». Un archivo recibido no debería pasar automáticamente a «revisado».
El momento de pedir un documento importa. La información esencial sobre titularidad, cargas e identificación debe conocerse antes de asumir compromisos importantes. Las condiciones personalizadas del préstamo llegan en una fase posterior, cuando la entidad ya ha estudiado la operación. Ajusta los plazos de reserva o arras a las comprobaciones que faltan.
| Documento y origen | Comprobación útil | Incidencia que debes aclarar |
|---|---|---|
| Nota simple: Registro de la Propiedad | Identificación, titulares, derechos y cargas inscritas. | Otra finca, titular distinto, hipoteca o embargo sin solución documentada. |
| Título de adquisición: vendedor | Qué adquirió, su participación y cómo se describen los anejos. | Un garaje o trastero anunciado no aparece o tiene título separado. |
| Datos catastrales: Catastro; datos protegidos a través de quien pueda obtenerlos | Referencia, dirección, uso y magnitud de superficie. | Cifras o plano que no concuerdan con el título o la realidad. |
| Certificado energético y documentación de registro: vendedor | Que corresponden al inmueble y están vigentes cuando sean exigibles. | Se facilita solo una imagen de la letra energética sin documentación suficiente. |
| Licencias, documentos de ocupación o informes técnicos que procedan | Ámbito, fecha y obras o uso a los que se refieren. | Una ampliación o cambio de uso no tiene explicación documental. |
Ejemplo: la vivienda tiene un trastero que la agencia considera incluido, pero el título solo describe el piso. Pide identificar el trastero y comprobar su titularidad: podría ser un anejo, una finca independiente o un espacio cuyo uso tenga otra base. No completes el contrato copiando la descripción del anuncio.
La nota simple es informativa; no es una certificación registral ni una inspección física. Si aparece una hipoteca, su principal inscrito no identifica necesariamente el saldo vivo. Para conocer la deuda pide que el vendedor coordine la documentación con su entidad y la notaría. Guarda por separado el cálculo económico y el procedimiento de cancelación de la carga.
Al contrastar superficies, escribe qué mide cada documento: útil, construida, construida con comunes o superficie de parcela. Ejemplo: «82 m² construidos» y «95 m² construidos con comunes» no prueban por sí solos una pérdida de superficie. Si son magnitudes comparables y difieren, pide una explicación y, cuando sea necesario, medición técnica y revisión de la rectificación que proceda.
Certificado de deudas comunitarias. Lo aporta el vendedor en el marco legal aplicable. Comprueba inmueble, fecha y saldo declarado. Bajo la Ley de Propiedad Horizontal estatal existe afección del inmueble por determinadas deudas de la anualidad en curso y las tres anteriores. El comprador puede exonerar de aportar el certificado, pero eso no equivale a eliminar el riesgo de deuda; revisa también si procede normativa civil territorial distinta.
Acuerdos y calendario de derramas. Pide al vendedor la información relevante y obtén aclaración de la administración de la comunidad por el cauce adecuado. Necesitas saber obra, importe asignado al inmueble, pagos vencidos y futuros. Un certificado sin deuda vencida no acredita que no existan pagos previstos. El reparto entre comprador y vendedor debe examinarse y documentarse.
IBI. Pide el recibo y justificante de pago; una orden de domiciliación no demuestra que se haya cobrado. Consulta si existen cantidades pendientes y revisa la información sobre afección del inmueble. Distingue al obligado ante el ayuntamiento del reparto económico entre las partes: el Tribunal Supremo admite, en ausencia de pacto contrario, que el vendedor que paga repercuta proporcionalmente al comprador. Por eso conviene aclarar el reparto en el acuerdo de venta, en lugar de asumir que solo hay prorrateo si se pacta.
Ejemplo: recibes un certificado comunitario sin deuda, un acuerdo de obra con pagos futuros y un recibo de IBI sin justificante. El expediente no está completo: faltan revisar el reparto y vencimiento de la derrama y acreditar el pago tributario. Son tres preguntas distintas, aunque los archivos estén en la misma carpeta.
Comprueba qué personas deben intervenir y qué derecho transmite cada una. Si firma un representante, pide revisión del poder y de su alcance por la notaría. Si hay una herencia o una titularidad pendiente de documentar, no presupongas que el plazo ordinario de compra sirve: solicita que se identifiquen los trámites previos.
Los compradores aportarán identificación y la información personal o de representación que corresponda. Si adquieren varios, deben decidir y documentar las participaciones. No confundas ser propietario con figurar como prestatario o avalista: sus obligaciones se documentan en instrumentos diferentes.
Solicita al banco su lista para tu perfil. Un asalariado puede tener que aportar nóminas y documentación laboral; un autónomo, declaraciones fiscales y datos de actividad. La selección concreta depende de la entidad y la operación. Incluye también las deudas y obligaciones que deban analizarse; no ocultes préstamos porque no aparezcan en la cuenta que utilizas habitualmente.
Para ingresos variables, prepara una explicación que relacione los periodos y los documentos, sin convertir facturación en renta personal disponible. Ejemplo: en una nómina aparece un abono extraordinario y el extracto muestra un ingreso mayor ese mes. Señala si es puntual: el banco necesita comprender qué ingreso se repite, no extrapolar el mes más favorable.
Conserva la lista enviada y las peticiones posteriores. Una simulación de cuota, un preestudio y una oferta personalizada no son el mismo documento. Si todavía falta analizar la vivienda o verificar información, no presentes la financiación como definitivamente concedida.
Cuando la operación está sujeta a la Ley 5/2019, revisa la FEIN, la FiAE, el proyecto de contrato, el desglose de gastos y los demás documentos exigibles según el préstamo. Comprueba importe, plazo, cuotas, interés, TAE, comisiones y productos asociados en la oferta personalizada. Si el préstamo es variable, revisa la información de escenarios.
La ley establece un mínimo estatal de diez días naturales de antelación para la documentación previa y una intervención notarial anterior al préstamo. Confirma el calendario aplicable con la notaría y lleva tus dudas por escrito. No marques la FEIN como «revisada» únicamente porque coincide la cuota inicial.
Ejemplo: la publicidad anuncia un interés bonificado, pero el coste del producto asociado no aparece en tu presupuesto. Pide tanto la condición con bonificación como las consecuencias de dejar el producto; identifica el coste adicional y comprueba si está incluido en los indicadores facilitados.
En reserva y arras verifica personas, inmueble, precio, cantidades entregadas, finalidad del pago, fechas y consecuencias si la compra no continúa. Si dependes de financiación, revisa expresamente cómo se trata su denegación o insuficiencia. La cláusula y las pruebas que exige deben entenderse antes de pagar.
Antes de la escritura, prepara una conciliación del precio: total pactado menos anticipos, saldo por pagar y distribución acordada. Si hay anejos independientes, deben quedar identificados. Si se amplía un plazo o cambia una condición, conserva el acuerdo documentado; una nota en tu hoja de seguimiento no modifica un contrato.
Tras la firma archiva escritura, justificantes tributarios, facturas, inscripción y cierre de los trámites encargados. Los borradores y provisiones no sustituyen los documentos finales.
Identifica el archivo y la pregunta pendiente, en lugar de enviar una petición genérica de «todos los papeles». Por ejemplo: «Necesito el acuerdo de la obra de cubierta y el calendario de pagos correspondiente a esta vivienda para calcular el coste posterior a la compra».
Registra quién lo conseguirá y para cuándo. Si afecta a titularidad, cargas, legalidad de una obra o financiación imprescindible, pide revisión profesional y adapta los compromisos de la operación. La falta de documento no prueba automáticamente fraude, pero tampoco debe convertirse en una casilla marcada por confianza.
Propuesta educativa de organización documental. Los ejemplos son simulados y la revisión debe adaptarse al inmueble y al régimen jurídico y fiscal aplicable.