Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial y de ejemplos: 11 de octubre de 2026.
Esta guía permite construir y conciliar el presupuesto de compra. Separa precio, impuestos, servicios de compraventa y costes de financiación, para saber qué factura justifica cada importe y quién debe pagarlo.
| Partida | Cómo obtenerla | No confundirla con |
|---|---|---|
| Precio pendiente | Precio contractual menos anticipos imputados | Coste de impuestos o servicios |
| Impuesto de adquisición | Operación, base, tipo y beneficios vigentes | Impuesto del préstamo |
| Notaría y Registro de la compra | Pacto de gastos y presupuesto de cada acto | Escritura e inscripción de la hipoteca |
| Tasación | Encargo, finalidad, vigencia y presupuesto | Entrada ni aprobación bancaria |
| Servicios independientes | Contrato con alcance y honorarios | Pagos que se adelantan a terceros |
| Reserva y actuaciones futuras | Calendario y necesidades del hogar | Gasto ya devengado en la firma |
| Concepto del préstamo | Quién lo asume |
|---|---|
| Tasación | Prestatario |
| Gestoría de formalización del préstamo | Prestamista |
| Arancel notarial de la escritura del préstamo | Prestamista |
| Inscripción de la garantía hipotecaria | Prestamista |
| Copias notariales | Quien las solicite, según corresponda |
Esta distribución no significa que el banco pague los gastos e impuestos derivados de comprar la vivienda. Son dos operaciones que deben analizarse separadamente.
Ejemplo ilustrativo (precio hipotético 200.000 €):
Supuesto resuelto: vivienda usada de 200.000 € en la Comunidad de Madrid, destinada a segunda residencia, adquirida por una persona física sin beneficios fiscales adicionales. Suponemos que el valor de referencia no supera el precio y que la tasación permite financiar 160.000 €. Aplicamos el tipo general de TPO del 6 %. Las partidas de notaría, registro, tasación y gestión son cifras ilustrativas, no tarifas ni presupuestos reales.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de vivienda | 200.000 € |
| Hipoteca concedida | 160.000 € (80 % del precio) |
| Parte del precio aportada por el comprador | 40.000 € |
| Impuestos | 12.000 € de TPO (200.000 × 6 %) |
| Notaría compraventa | 800 € (estimación del supuesto) |
| Registro | 400 € (estimación del supuesto) |
| Tasación, si existe hipoteca | 350 € (estimación del supuesto) |
| Otros gastos | 450 € de gestión de la compraventa (estimación) |
| Aportación propia total | 54.000 € |
Comprobación: 40.000 € de entrada + 12.000 € de impuesto + 2.000 € de otros costes = 54.000 €. El coste de adquisición y financiación del supuesto suma 214.000 €, de los que el préstamo cubre 160.000 €. Una reserva adicional de 5.000 € llevaría el ahorro previsto a 59.000 €; esa reserva no es un impuesto ni un gasto de firma. Las arras ya pagadas se descuentan de los 40.000 € de aportación al precio.
La vivienda habitual puede tener bonificaciones; por eso este cálculo de segunda residencia no debe trasladarse sin comprobar los requisitos. No incluye honorarios de intermediación, reformas o mudanza.
Esta forma de calcular resulta más útil que aplicar automáticamente un porcentaje genérico al precio. Puedes hacer esta estimación con nuestra calculadora de gastos de compra →.
Ejemplo: en la vivienda de 200.000 € anterior, ya entregaste 10.000 € de arras imputadas al precio. Quedan 190.000 € de precio; si el préstamo de 160.000 € se destina a pagarlo, aportarás otros 30.000 € al precio. Tu aportación completa al precio sigue siendo 40.000 €, no 50.000 €. Los impuestos y demás costes de 14.000 € se suman aparte.
Desde antes de las arras necesitas 54.000 € para el supuesto sin reserva. Si tu saldo actual ya refleja los 10.000 € pagados, faltan 44.000 € para terminarlo. Revisa qué cantidades se han pagado y a qué concepto: una señal que se pierde si la compra no continúa tiene consecuencias distintas de una factura.
Una provisión es dinero anticipado para pagos estimados. Pide un desglose y, al terminar, facturas y justificantes. Ejemplo: provisión de 2.500 € exclusivamente para servicios de compra, sin impuestos, y gastos justificados de 800 € de notaría, 400 € de Registro y 450 € de gestión. Total: 1.650 €; saldo de 850 € si no quedan otros pagos autorizados. Son importes inventados para explicar la conciliación, no tarifas.
No sumes 2.500 € de provisión más 1.650 € de facturas como si fueran 4.150 € de coste. Si aparece una partida del préstamo que corresponde al prestamista dentro de la Ley 5/2019, pide identificar documento, concepto y regla de reparto antes de aceptarla. Para la escritura de compra revisa el pacto y la normativa aplicable; no presupongas que el banco asume también la adquisición.
Honorarios de intermediación si los contratas, revisión jurídica o técnica, traducciones, representación, reformas y mudanza pueden alterar el plan. Pide alcance e impuestos incluidos o excluidos. Una derrama futura necesita su propio calendario y documentos; no la deduzcas de una cifra general de gastos.
Cierra la hoja sustituyendo estimaciones por justificantes y anotando pagos pendientes y devoluciones. La reserva se conserva como saldo; no es una factura. Esta conciliación permite detectar un doble cómputo o un gasto omitido antes y después de la escritura.
Ejemplos simulados para España; no son ofertas, casos de clientes ni previsiones. Las cifras de servicios y reservas indicadas son hipótesis. Para una operación concreta hay que revisar sus documentos y la norma territorial y temporal aplicable.