Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial: 10 de octubre de 2026.
Residencia fiscal, nacionalidad y moneda de ingresos son datos distintos. Una persona que vive fuera puede solicitar financiación en España, pero el banco evaluará ingresos, deudas, ahorro y garantía; no existe un porcentaje universal de financiación para no residentes.
| Comprobación | Información que preparar |
|---|---|
| Identidad y residencia fiscal | Documentos e identificación exigidos para cada trámite |
| Ingresos recurrentes | Contrato, nóminas o documentación profesional y fiscal |
| Deudas | Cuotas, saldos y garantías en España y en otros países |
| Ahorro y origen de fondos | Extractos y justificantes coherentes con su procedencia |
| Vivienda | Precio, finca, cargas, finalidad y tasación cuando corresponda |
| Moneda | Ingresos, préstamo, cambio y coste de transferencias |
Pregunta qué formato y antigüedad acepta quien recibe cada documento antes de pagar servicios. En documentos públicos extranjeros, la apostilla sustituye la legalización diplomática cuando el convenio es aplicable al país y al documento. Hay exclusiones y exenciones; un extracto o una nómina no necesita automáticamente apostilla por ser extranjero. Traducción y autenticación son comprobaciones diferentes.
Ejemplo: ingresos mensuales de 4.000 dólares y cuota de 900 €. Utilizamos tipos de cambio hipotéticos, expresados siempre como euros que recibes por cada dólar, sin comisiones.
| Cambio supuesto | Ingresos equivalentes en euros | Dólares para pagar 900 € | Cuota / ingresos |
|---|---|---|---|
| 0,90 €/dólar | 3.600 € | 1.000 dólares | 25 % |
| 0,75 €/dólar | 3.000 € | 1.200 dólares | 30 % |
La cuota en euros no cambia, pero exige 200 dólares más al mes, un 20 % adicional. Añade costes de cambio y transferencia a tu caso real. No es una previsión de divisas ni una regla de aprobación. La Ley 5/2019 regula préstamos en moneda extranjera dentro de su ámbito: confirma cómo se califica tu operación y qué derechos y advertencias aparecen en la FEIN, sin deducirlo solo de que la escritura diga euros.
Ejemplo: precio de 250.000 €, préstamo previsto de 150.000 €, previsión de impuestos y gastos de 18.000 € y reserva elegida de 10.000 €. El plan requiere 128.000 € propios: 100.000 € del precio, 18.000 € de costes y 10.000 € que quieres conservar. Esas partidas de costes y reserva son hipotéticas; deben sustituirse por el cálculo de tu compra. Una tasación superior al precio no obliga al banco a aumentar el préstamo.
Contrasta plazos de transferencias, coste de cambio y documentos de origen de fondos con las entidades que intervienen. Si necesitas un poder extranjero, pregunta al notario español qué facultades y comprobaciones requiere antes de otorgarlo. Una apostilla no demuestra por sí sola que el poder permita tu operación. Consulta también la opción consular y sus requisitos.
No bases una compra en la promesa de completar cualquier acto a distancia. Acuerda cómo se cumplirán identificación, asesoramiento y firma en tu caso. Si dependes de financiación, revisa plazos y consecuencias de las arras antes de entregar dinero; una simulación no es aprobación definitiva.
Si el transmitente es no residente sin establecimiento permanente, puede corresponder al comprador retener el 3 % de la contraprestación e ingresarlo mediante el Modelo 211 en un mes desde la transmisión, salvo excepciones aplicables. No es un impuesto adicional que sumes otra vez al precio. Si hay varios titulares y solo alguno es no residente, identifica la parte correspondiente.
Ejemplo: precio de 200.000 € y una mitad transmitida por un propietario no residente en el supuesto sujeto a retención. La base atribuible es 100.000 € y la retención 3.000 €, no 6.000 € por aplicar el porcentaje sin distinguir titulares. Consulta las instrucciones del modelo y la documentación de residencia antes de organizar pagos.
Para rendimientos del alquiler sin establecimiento permanente, consulta las instrucciones del Modelo 210. La AEAT publica un tipo general del 19% para residentes en otro Estado de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24% para el resto. En el régimen del artículo 24.6, la deducción de gastos tiene requisitos: no equivale a descontar cualquier gasto del inmueble. Debe acreditarse su relación directa con los rendimientos y la residencia fiscal correspondiente. El régimen general publicado calcula la base sobre rendimientos íntegros sin deducir gastos. Comprueba el supuesto, ejercicio y convenio aplicables antes de presupuestar el impuesto o presentar una declaración.
Comprar tampoco elimina los impuestos de adquisición. Revisa además las obligaciones en tu país de residencia y el convenio aplicable; no uses una estimación de alquiler neto que omita impuestos, vacancia o mantenimiento para justificar la cuota.
Cifras y tipos de cambio de los ejemplos son hipotéticos; no son ofertas ni cotizaciones reales.