Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial y de ejemplos: 11 de octubre de 2026.
En una compra habitual de vivienda usada entre particulares, calcula TPO con la base y el tipo aplicables al inmueble. El trabajo principal es identificar el valor fiscal y acreditar cualquier beneficio: el precio por sí solo no siempre determina el impuesto.
Según el artículo 10 del texto refundido del ITPAJD, cuando existe valor de referencia certificable a la fecha del devengo, compara ese valor, el declarado y el precio o contraprestación: prevalece la mayor magnitud. Si no existe o no puede certificarse, la base es la mayor entre valor declarado, contraprestación y valor de mercado, sin perjuicio de comprobación administrativa. No significa que siempre puedas tributar únicamente por el precio.
| Dato del ejemplo | Valor | Función |
|---|---|---|
| Precio pactado | 220.000 € | Pago al vendedor |
| Valor de referencia | 240.000 € | Dato fiscal para la regla de base |
| Tasación hipotética | 250.000 € | Valor para financiación; no se sustituye automáticamente por él la base de TPO |
| Base en el supuesto | 240.000 € | Mayor de referencia, precio y declarado de 220.000 € |
Supuesto resuelto: segunda residencia usada en Madrid adquirida entre particulares por 220.000 €, sin beneficios fiscales adicionales; valor de referencia hipotético de 240.000 € y valor declarado de 220.000 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio pactado | 220.000 € |
| Valor de referencia | 240.000 € |
| Base del TPO en el supuesto | 240.000 € |
| Tipo general | 6 % |
| TPO (240.000 × 0,06) | 14.400 € |
| Notaría 800 €, registro 400 €, tasación 350 € y gestión 450 € (estimaciones) | 2.000 € |
| Impuestos y costes del supuesto | 16.400 € |
Calcular sobre el precio habría dado 13.200 € y habría infravalorado el impuesto en 1.200 €. El artículo 10 del texto refundido del ITP establece la regla de la base: si precio o valor declarado superan el valor de referencia, prevalece la mayor magnitud. El ejemplo supone un valor de referencia existente y no impugnado. No representa una valoración de una vivienda real.
Con un préstamo hipotético de 176.000 € y sin otros costes, la aportación propia sería 44.000 € del precio + 16.400 € de impuestos y gastos = 60.400 €. Antes de comprar, sustituye estas hipótesis por el valor y los presupuestos de tu inmueble.
Conserva la consulta o certificado correspondiente al inmueble y fecha de devengo y las pruebas de sus circunstancias: descripción, estado y valoración técnica cuando sea pertinente. El artículo 10 prevé discutir ese valor mediante la rectificación de la autoliquidación o al recurrir la liquidación tributaria, con intervención de Catastro en el procedimiento. No equivale a escribir una cifra inferior sin justificarla.
Identifica primero si el error afecta a datos del inmueble o al valor aplicado al impuesto, y consulta la vía y los plazos con la administración competente o un profesional. Fotografías o una tasación pueden aportar pruebas, pero no garantizan por sí solas la estimación del recurso.
Anota nombre del beneficio, norma vigente en la fecha, edad o situación exigida, límites de valor e ingresos, destino habitual y condiciones de mantenimiento cuando existan. Adjunta los documentos que lo acrediten. No presupongas reducción por ser joven o comprar por primera vez, ni copies el porcentaje de otra comunidad. El ejemplo de segunda residencia no aplica beneficios de vivienda habitual.
Identifica el plazo vigente en la administración tributaria competente y desde qué acto o contrato empieza a contarse. En Madrid son 30 días hábiles desde la formalización del acto o contrato gravado, que puede constar en escritura o documento judicial, administrativo o privado; no se cuentan sábados, domingos ni festivos. No presupongas que toda operación comienza fiscalmente el día de la escritura si existe un contrato anterior. Comprueba el devengo y el plazo de tu comunidad antes de firmar. Puedes estimar importes con la calculadora de gastos de compra, pero esta no determina tu fecha límite. Fuente: Comunidad de Madrid, plazo de presentación.
La gestión corresponde a la administración tributaria competente de la comunidad autónoma, y la presentación puede hacerse mediante sede electrónica, oficinas tributarias, entidades colaboradoras u otros procedimientos habilitados según el territorio.
En una adquisición a un no residente sin establecimiento permanente, el comprador, sea o no residente, debe retener o ingresar a cuenta el 3 % de la contraprestación que corresponda al transmitente no residente y presentar el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión. No se calcula sobre toda la venta si solo una parte corresponde a propietarios no residentes. La AEAT contempla excepciones, como aportaciones de inmuebles para constituir o ampliar capital de sociedades residentes en España. Entrega al vendedor su ejemplar del justificante y conserva el tuyo. Ejemplo: precio 200.000 €, participación del vendedor no residente 50 %: retención 200.000 × 50 % × 3 % = 3.000 €. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no un 3 % adicional al precio para el comprador. Fuente: AEAT, instrucciones del modelo 211.
Ejemplos simulados para España; no son ofertas, casos de clientes ni previsiones. Las cifras de servicios y reservas indicadas son hipótesis. Para una operación concreta hay que revisar sus documentos y la norma territorial y temporal aplicable.