Pasos para comprar una vivienda

Responsabilidad editorial: Guillermo Hernán Danielle · Hipotecas con Criterio. Revisión editorial: 10 de octubre de 2026.

Esta guía se centra en la compra de una vivienda de segunda mano en España, con hipoteca cuando sea necesaria. Organiza el proceso en siete fases y explica qué comprobar antes de pasar a la siguiente. Una vivienda protegida, una herencia pendiente, una finca con obras no declaradas o una compra sobre plano requieren comprobaciones adicionales.

La decisión clave: antes de entregar una reserva o firmar arras, necesitas identificar el inmueble, conocer sus cargas y calcular cómo completarás el precio si la financiación resulta inferior a la esperada. Los ejemplos de esta guía son simulados; no representan ofertas bancarias ni tipos impositivos vigentes.

1. Calcula el dinero necesario y el margen que conservarás

Prepara dos presupuestos separados: el desembolso para comprar y los gastos mensuales después de la compra. Para el primero, anota el precio, el préstamo previsto, los impuestos según el territorio y la operación, los gastos de compraventa, la tasación y las actuaciones inmediatas. Para el segundo, incorpora la cuota hipotecaria, otras deudas, comunidad, suministros, seguros y mantenimiento. No contabilices como entrada el dinero que necesitas conservar para gastos esenciales.

Ejemplo: tienes 65.000 € y estudias una vivienda de 200.000 €. Si el préstamo finalmente aprobado es de 160.000 €, aportarás 40.000 € al precio. En tu presupuesto de trabajo reservas otros 15.000 € para impuestos y gastos y 5.000 € para una actuación inmediata; conservarías 5.000 €. Los 15.000 € son una hipótesis, no una estimación fiscal para todas las comunidades. Debes sustituirlos por tu cálculo real.

Si el préstamo se reduce a 150.000 €, con las mismas hipótesis necesitarías 70.000 € y te faltarían 5.000 €, incluso sin conservar un colchón. Este cálculo identifica un problema antes de comprometer una señal. Puedes utilizar la calculadora de gastos de compra como apoyo, comprobando sus supuestos.

Resultado de esta fase: un precio máximo y un préstamo mínimo necesario, escritos en euros. Si los ingresos varían o la hipoteca es variable, comprueba también cómo quedaría el presupuesto en un escenario de ingresos menores o cuotas mayores; una simulación no garantiza aprobación.

2. Visita la vivienda y convierte las dudas en comprobaciones

Lleva una ficha por inmueble. Registra el precio, las superficies tal como aparecen en el anuncio, las cuotas de comunidad y los trabajos necesarios. Si observas humedad, anota dónde aparece y pide información sobre su origen y reparaciones. Una pared recién pintada no demuestra que el problema esté solucionado. Si una incidencia puede alterar el presupuesto, solicita valoración de un técnico antes de fijar la oferta.

En una segunda visita comprueba los puntos que quedaron pendientes: ruido en otro horario, ventilación, funcionamiento de instalaciones cuando sea posible y estado de zonas comunes. Pide presupuestos para las obras que realmente necesitas, en lugar de descontar una cantidad intuitiva del precio. Los anuncios de viviendas similares orientan sobre lo que se solicita, pero no prueban el precio al que se vendieron.

Resultado: una lista de incidencias con evidencia o presupuesto. Una duda relevante sobre estructura, instalaciones o legalidad de una obra debe quedar resuelta con documentación o revisión competente, no únicamente con una explicación verbal.

3. Comprueba qué compras, quién vende y qué cargas existen

Solicita una nota simple reciente en la sede del Colegio de Registradores, identificando la finca y justificando tu interés. Comprueba que la vivienda visitada coincide con la descripción y que quienes van a vender pueden transmitir el derecho ofrecido. La nota simple es informativa: la certificación registral tiene un alcance probatorio distinto.

Ejemplo: el anuncio incluye un trastero, pero la nota simple de la vivienda no lo menciona. Eso no demuestra por sí solo una irregularidad: puede tener una finca registral independiente. Antes de pagar, pide su identificación y título y asegúrate de que el contrato describe también ese inmueble. No es suficiente una fotografía de la puerta del trastero.

Si existe una hipoteca del vendedor, diferencia el saldo del préstamo de la carga inscrita. Haber pagado el préstamo no elimina automáticamente su inscripción. Pide que la notaría y las entidades implicadas concreten el importe pendiente a la fecha de firma, el destino de los pagos y la tramitación de la cancelación registral. No asumas que una promesa de «se cancela al vender» explica todo el procedimiento.

Registro y Catastro: cómo detectar una discrepancia

Reúne la nota simple, el título del vendedor y la información catastral del inmueble. Compara dirección, referencia catastral cuando conste, uso, superficies y anejos. Distingue superficie útil, construida y construida con elementos comunes: comparar magnitudes diferentes puede crear una falsa discrepancia.

Ejemplo: el anuncio indica 95 m² y el título 82 m². No concluyas que «faltan» 13 m²: pide que se especifique a qué superficie se refiere cada cifra. Si ambas describen la misma magnitud, solicita una explicación documentada y, si procede, una medición técnica.

En una parcela, compara además el plano catastral con los límites físicos. Si no coinciden, consulta con un técnico y la notaría antes de pactar plazos: la solución depende de si el error está en Catastro, en la descripción registral o en ambos. Puede requerir documentación y un procedimiento de rectificación; una compraventa ordinaria no exige siempre coordinación gráfica. El Catastro explica los distintos supuestos.

Resultado: inmueble y anejos identificados, vendedor legitimado y tratamiento de cada carga documentado. Si queda una discrepancia material, incorpora su solución y sus plazos a la negociación en lugar de darla por resuelta.

4. Revisa la comunidad y los documentos que afectan al coste

Pide al vendedor el certificado del estado de deudas con la comunidad. Cuando se aplica la Ley de Propiedad Horizontal estatal, la vivienda puede responder por deudas de los anteriores titulares correspondientes a la parte vencida del año de adquisición y a los tres años naturales anteriores. La ley contempla que el comprador exonere al vendedor de aportar el certificado: no lo hagas sin entender qué información pierdes. Comprueba el régimen aplicable si existe normativa civil territorial específica.

El certificado de deuda no sustituye revisar obras y derramas. Solicita, por medio del vendedor, los acuerdos relevantes y el calendario de pagos; distingue una cuota ya vencida de otra futura. Pactad por escrito cómo se repartirán los importes, revisando su efecto jurídico.

Ejemplo: se anuncia una comunidad de 80 € al mes, pero hay una obra aprobada cuyo calendario prevé seis pagos de 500 € después de la compra. Esos 3.000 € pueden cambiar tu presupuesto aunque no aparezcan como deuda vencida en el certificado. Necesitas revisar el acuerdo, la exigibilidad y lo pactado en la venta.

Reúne también el certificado energético y la documentación municipal o autonómica que corresponda al inmueble y a su uso. Si hay una reforma, ampliación o cambio de uso, pide sus documentos y contrasta la situación con el ayuntamiento. No deduzcas que una obra es legal por aparecer en Catastro ni que todos los territorios exigen el mismo documento de ocupación.

5. Negocia y revisa la reserva o las arras antes de pagar

Tu oferta debería indicar precio, inmuebles incluidos, fecha prevista, situación de cargas y condiciones relevantes. Antes de una reserva, identifica quién recibe el dinero, con qué autorización, si se descuenta del precio y cuándo se devuelve o retiene. Conserva el documento y el justificante del pago.

Las arras pueden cumplir funciones distintas. No todos los contratos permiten desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada. La consecuencia depende de lo pactado y de la norma aplicable: pide revisión individual del documento, especialmente si necesitas financiación.

Si pretendes condicionar la compra a obtener hipoteca, negocia esa condición expresamente. Para que la revisión sea útil, concreta estas cuestiones:

• ¿Qué importe mínimo necesitas y hasta qué fecha debes obtenerlo?
• ¿Qué prueba acreditaría la denegación o una financiación insuficiente?
• ¿Cómo y dentro de qué plazo se comunica al vendedor?
• ¿Qué ocurre con el dinero entregado y cuándo se devuelve, si procede?
• ¿Cómo se coordina esa fecha con la tasación y la preparación de la firma?

Esta lista sirve para revisar un acuerdo, no es una cláusula preparada para copiar. Ejemplo: necesitas 160.000 €, pero recibes una propuesta de 145.000 €. Una condición que solo mencione «denegación» puede no resolver claramente la financiación insuficiente. Acláralo antes de firmar. Sin una condición aplicable, no presupongas que el rechazo del banco permite recuperar automáticamente la señal.

6. Tramita la hipoteca y comprueba la oferta que vas a firmar

Entrega la documentación económica solicitada y conserva una relación de lo enviado. Antes de pagar la tasación, pregunta si el banco ha realizado un primer análisis de capacidad de pago. La tasación valora la garantía y no implica que el préstamo vaya a aprobarse. El Banco de España explica que una tasación aportada por el cliente debe ser aceptada si cumple los requisitos de homologación y vigencia, sin cobrar por las comprobaciones adicionales de la entidad.

Compara las ofertas con el mismo importe y plazo. Anota TIN, TAE, cuota, comisiones, coste de productos adicionales y condiciones de las bonificaciones. Si una oferta reduce la cuota alargando el plazo, compara también el coste total: ambas cifras responden a preguntas diferentes.

En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019, la documentación precontractual incluye FEIN, FiAE, proyecto de contrato y otra información según el préstamo. La antelación estatal mínima es de diez días naturales; confirma con la notaría el plazo aplicable. La FEIN vincula a la entidad durante el periodo pactado hasta la firma, con ese mínimo legal.

Utiliza la oferta personalizada para preparar preguntas concretas: «¿Cuánto pagaré por estos seguros durante el primer año?», «¿Qué sucede con el interés si dejo de contratar este producto?» y «¿Qué coste tendría amortizar en la fecha que estoy considerando?». Si es variable, revisa también los escenarios de cuota facilitados.

El asesoramiento y acta notarial previa se realizan antes de la escritura del préstamo, como tarde el día anterior dentro del régimen de la ley. No confundas esa cita con la firma de compraventa. Elige notaría y coordina las fechas antes de que venza el plazo pactado con el vendedor.

7. Prepara los pagos, firma y comprueba los trámites posteriores

Antes de la cita, pide confirmar el borrador y prepara una relación de pagos: precio total, anticipos entregados, saldo restante y destinatarios. Si hay deuda del vendedor, comprueba el circuito acordado para su cancelación. Revisa también cuándo se entregan la posesión y las llaves y qué bienes permanecen en la vivienda.

Ejemplo: precio de 200.000 €, con 10.000 € ya entregados a cuenta. Quedan 190.000 € del precio, no 200.000 €. Si parte debe destinarse a cancelar un préstamo del vendedor, la distribución tiene que estar coordinada con los documentos y las entidades, no improvisarse el día de la firma.

Comprueba que la escritura identifica todas las fincas, recoge el precio y los medios de pago y refleja las condiciones revisadas. La compra y el préstamo son operaciones distintas; pregunta qué factura corresponde a cada una para evitar confundir sus gastos.

Tras la firma, controla quién tramita los impuestos y la inscripción y pide justificantes. En territorio IVA, una primera entrega del promotor suele tributar por IVA y una compra usada entre particulares por TPO; otros territorios y operaciones pueden tener un régimen distinto. Antes de firmar deben estar comprobados el impuesto, la base, el tipo, los posibles beneficios y el plazo ante la administración competente. No esperes a la firma para calcularlos.

Conserva escritura, contratos, justificantes y facturas en una carpeta. Una vez despachada la inscripción, comprueba titularidad y cargas. Comunica el cambio a la comunidad y organiza suministros y seguros. Si encargas estos trámites, pide confirmación de su finalización: haber entregado una provisión de fondos no acredita que todos estén terminados.

Qué debe estar resuelto antes de avanzar

Estas comprobaciones son una propuesta de organización editorial, no un procedimiento único impuesto por ley. Si un problema queda abierto, determina qué documento falta, quién debe resolverlo y qué coste o plazo puede tener antes de asumir el siguiente compromiso.

Preguntas frecuentes

Contenido educativo elaborado a partir de las fuentes indicadas. No sustituye la revisión jurídica, técnica o fiscal de los documentos de una operación concreta. Los casos y cantidades son ejemplos simulados.

Fuentes consultadas y alcance

• Colegio de Registradores: información registral y diferencias entre nota simple y certificación.
• Catastro: coordinación y discrepancias con el Registro. Para las magnitudes de superficie: revista técnica Catastro, número 89.
• Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9: certificado y alcance de las deudas. El artículo 17.11 trata la exigibilidad de derramas para mejoras.
• Banco de España: tasación al solicitar una hipoteca.
• Ley 5/2019, artículos 14 y 15: documentación y asesoramiento previo.
• AEAT: distinción entre IVA e ITP en la compra. Debe completarse con la normativa territorial y del caso.

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